(In)admisibilitatea actiunii in constatarea dreptului de proprietate in lipsa autorizatiei de constructie

”Referitor la posibilitatea instanţei de a constata dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei nou edificate, se reţine că art. 35 NCPC, permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.

În acest sens, instanța reține că, deşi lucrările edificate de reclamanţi au fost realizate fără autorizaţie de construire şi cu neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991R, părţile solicită instanţei să dea eficienţă dispoziţiilor art. 577 şi urm. NCC.şi să constate dreptul acestora de proprietate.

Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991R, (3) în situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.

Prin urmare, reclamanţii, care fără a solicita vreun aviz legal, din proprie iniţiativă au demolat o parte din construcţie şi au edificat lucrări noi, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care însă au înţeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanţii nu au realizat nici un demers pentru reglementarea situaţiei juridice a construcţiei, cu excepţia promovării prezentei cereri în justiţie.

Referitor la argumentele aduse de reclamanţi în susţinerea cererii de chemare în judecată, instanţa reţine că este de netăgăduit că întreaga legislaţie naţională, începând cu legea fundamentală (Constituţia României), Codul Civil şi alte legi speciale în materie, acordă o protecţie juridică sporită proprietăţii private, în acord cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, însă această protecţie priveşte strict dreptul de proprietate dobândit în condiţiile legii, şi nu cu eludarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 555 alin. 1 NCC, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Art. 556 alin. 1 şi 2 NCC statuează că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Potrivit art. 557 alin. 1 NCC., dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

Nu în ultimul rând, alin. 3 al art. 563 NCC arată că, dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut.

De asemenea, legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcţie, nr. 50/1991R, prevede în cuprinsul art. 1 că (1)Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare. Autorizaţia de construire sau de desfiinţare se emite la solicitarea deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desfiinţare, în condiţiile prezentei legi.(2)Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor.
În cuprinsul art. 2, acelaşi act normativ prevede că (1)Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.(2)Autorizaţia de construire se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.

În speţă, reclamanţii nu se pot prevala de buna-credinţă pentru a beneficia de recunoaşterea dreptului de proprietate în condiţiile art. 577 şi următ. NCCiv., câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoaşterea legii, iar reclamanţii cunoşteau interdicţia legală privind demolarea şi construirea fără autorizaţiile şi avizele legale necesare.
Mai mult chiar, reclamanţii aveau la îndemână şi procedura intrării în legalitate la care instanţa a făcut referire anterior, pe care de asemenea, nu au parcurs-o.

Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispoziţiile art. 12 alin. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credinţă, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.

În acest sens, instanţa reţine că reclamanţii nu au deschisă calea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu ştiinţă dispoziţiile legii speciale nr. 50/1991R şi ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare.

Tot în acest context, trebuie subliniat că reclamanţii nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcţiei sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obţinerea autorizaţiei sau a avizelor necesare iar autorităţile administraţiei publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.

Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanţi, precum şi argumentele aduse în susţinerea cererii de chemare în judecată, instanţa constată că aceştia au ignorat în mod conştient dispoziţiile Legii nr. 50/1991R, optând pentru învestirea instanţei de judecată cu soluţionarea prezentei cereri.

Însă, faţă de considerentele anterior expuse, care fundamentează convingerea instanţei, se constată că demersul reclamanţilor în justiţie nu poate fi primit deoarece au fost nesocotite condiţiile impuse de lege pentru dobândirea proprietăţii iar instanţa nu poate valida o astfel de conduită în condiţiile în care dreptul astfel dobândit nu se bucură de recunoaşterea şi protecţia legii.

O interpretare contrară ar lipsi de conţinut şi de finalitate dispoziţiile Legii nr. 50/1991R, în situaţia în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voinţă, părţilor le-ar fi permisă şi recunoscută opţiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de legea nr. 50/1991R sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri în justiţie. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislaţiei în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale prevăzute de legiuitorul naţional, în condiţiile în care părţilor li s-ar recunoaşte de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puţin împovărătoare şi mult mai avantajoasă ca şi costuri financiare şi ar neîndreptăţi persoanele care cu bună-credinţă se supun dispoziţiilor acesteia.

De altfel, dispoziţiile art. 577 şi urm. NCC, reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991R) impune condiţii derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.

În concluzie, reţinând că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 35 NCPC şi nici incidente situaţiile reglementate de art. 577 şi urm. NCC, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea promovată.” (Judecătoria Craiova, Sentința civilă nr. 2326/2014, portal.just.ro)

În sens contrar: Inexistenţa autorizaţiei de construire poate avea consecinţe numai pe planul de natură administrativă în conformitate cu dispoziţiile Legii 50/1991, antrenând o răspundere contravenţională şi nicidecum inadmisibilitatea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate. (Curtea de Apel Ploiești, Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, Decizia nr. 677/2009 – JURINDEX20104210939)

Cuvinte cheie: actiune in constatare > autorizatie de constructie > drept de proprietate > Legea nr. 50/1991