(1) Dispozitiile prezentului titlu se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane.
(2) In sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au urmatorul inteles:
a) locatiune – orice locatiune scrisa sau verbala, incluzand si sublocatiunea;
b) locatar – locatarul principal, chirias sau arendas, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent daca persoana care solicita evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobanditorul imobilului;
c) locator – locatorul principal, sublocatorul, cesionarul si dobanditorul imobilului;
d) imobil – constructia, terenul cu sau fara constructii, impreuna cu accesoriile acestora;
e) ocupantul – oricare persoana, alta decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului;
f) proprietar – titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
Procedura analizata nu se limiteaza la imobilele avand destinatia de locuinte, ea vizand inclusiv alte categorii de constructii, precum si terenurile pe care (nu) au fost edificate constructii. [I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Noul Cod de procedura civila. Comentarii pe articole. Volumul II, Articolele 622-1.133. Editura Univerul Juridic, Bucuresti 2013, p. 479]
Sub aspectul intelesului notiunii de “proprietar” intereseaza dreptul de a folosi bunul, iar nu si cel de dispozitie juridica asupra acestuia, caci altfel legea nu ar fi inclus si locatarul in sfera notiunii de proprietar. [I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Noul Cod de procedura civila. Comentarii pe articole. Volumul II, Articolele 622-1.133. Editura Univerul Juridic, Bucuresti 2013, p. 479]
Procedura specială a evacuării nu este admisibilă în situația în care nu a fost desființat contractul de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată.
”Instanța a examinat în detaliu prevederile care reglementează procedura specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, respectiv Titlul XI din NCPC și a dat o interpretare corectă acestor dispoziții în sensul că accesul la procedura specială reglementată de art. 1.033 – 1.048 NCPC este incident doar în situațiile în care există un contract de locațiune, dar acesta nu este constatat printr-un înscris sau este constatat printr-un înscris ce nu a fost înregistrat la organul fiscal competent, precum și în ipoteza ocupării imobilului fără drept – fie în temeiul acordului verbal al proprietarului, fie fără a avea permisiunea sau îngăduința sa.
Din moment ce în cauză, așa cum reiese din dispozițiile art. 1 din contractul de închiriere înregistrat la Administrația Județeană a Finanțelor Publice, acesta a fost încheiat pentru o durată nedeterminată, începând cu data de 1.10.2012, pârâta având un titlu locativ, care nu a fost stins până în prezent, nefiind formulată o cerere de desființare a acestui contract, în mod corect și legal s-a apreciat că procedura specială a evacuării prevăzută de art. 1033 și urm. din NCPC nu este admisibilă.
Deși reclamantul-apelant susține că a fost desființat contractul de locațiune prin simpla notificare, o asemenea reziliere nu este admisibilă din moment ce nu s-a inclus în contract o clauză expresă în acest sens (art.1550 Cod civil) sau care să conțină un pact comisoriu ce acționează de plin drept (art.1553 Cod civil), așa cum corect a sesizat și instanța de fond. … în astfel de cazuri contractul poate înceta, ca urmare a neexecutării plății chiriei din partea chiriașului, născându-se îndreptățirea proprietarului de a folosi procedura specială a evacuării.
De altfel, din copiile notificărilor depuse de reclamant rezultă că pârâta a fost notificată pentru plata chiriei și curgerea penalităților, dar nu cu privire la rezilierea contractului care nici nu se putea face în lipsa unei clauze exprese în acest sens. Față de aceste considerente, în baza art.480 alin.1 Cod proc.civilă, se va respinge ca nefondat apelul declarat în cauză.” [Tribunalul Bistrița Năsăud, Decizia civilă nr. 74/2015, www.rolii.ro]
Analizarea conditiilor de incheiere a contractului de comodat.
Evacuarea unei persoane dintr-un imobil poate avea loc pe cale amiabila sau pe cale judiciara. In ceea ce priveste evacuarea pe cale judiciara, aceasta poate fi realizata pe calea dreptului comun, fie prin procedura speciala reglementata de art. 1033 si urm. NCPC.
Procedura speciala mai sus mentionata este incidenta in situatia in care intre parti a fost incheiat un contract de locatiune, dar si in ipoteza in care imobilul este ocupat fara drept de catre o persoana cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului.
In cazul primei ipoteze, procedura speciala este aplicabila si in cazul in care intre parti a fost incheiat un contract de comodat.
Avand in vedere ca reclamantul este codevalmaș alaturi de intervenienta asupra imobilului constructie, in calitatea sa de coproprietar, poate denunta contractul. Despre aceasta denuntare parata a avut cunostinta in mod cert la data la care a primit notificarea reclamantului.
In aceste conditii, fata de continutul art. 1037 alin.1 si 2 NCPC, se retine ca incepand cu data depunerii actiunii la instanta, parata nu mai justifica ocuparea imobilului cu titlu.
Ca urmare, de la aceasta data, parata a avut cunostinta despre faptul ca foloseste un imobil aflat in devalmasie, iar unul dintre codevalmasi se opune transmiterii dreptului de folosinta, motiv pentru care nu mai putea incheia valabil prelungirea contractului de comodat.
In aceste conditii, avand in vedere ca reclamantul a solicitat expres evacuarea paratei pe calea procedurii speciale a evacuarii prev. de art. 1033 si urm. NCPC, ca prin motivarea actiunii se face referire in mod expres la existenta unor contracte de locatiune/comodat expirate, avand in vedere si motivele de apel prin care invoca lipsa titlului, se constata ca aprecierea instantei de fond cu privire la faptul ca reclamantul a contestat doar faptul ca nu si-a dat acordul la incheierea contractului, ca si-a fundamentat cererea doar pe imprejurarea ca intervenienta nu putea incheia contractul decat cu acordul sau, este gresita.
Totodata, fata de procedura speciala a evacuarii prev. de art. 1033 si urm. NCPC, instanta investita cu cererea de evacuare, este indreptatita sa analizeze existenta/inexistenta titlului respectiv eficacitatea/ineficacitatea titlului ocupantului imobilului. Ca urmare, analizarea conditiilor de incheiere a contractului de comodat nu excede obiectului cauzei, astfel cum in mod gresit a retinut instanta de fond. O alta interpretare ar lipsi de continut aceasta procedura speciala. [Tribunalul Galați, Sectia civila, Decizia nr. 595 din 19 noiembrie 2014, portal.just.ro], Nota: Dupa repubicarea Codului art. 1033 a devenit art. 1034, s.a.m.d.
Existenta unei constructii a paratului pe terenul de pe care se solicita evacuarea.
Potrivit probatoriului administrat si apararilor formulate de parti, instanta retine ca reclamanta pretinde ca paratul ii ocupa fara drept o portiune de teren pe care paratul are amplasata o constructie metalica provizorie, demontabila, neautorizata, cu destinatia de spatiu comercial.
Din motivarea in fapt si in drept a cererii de evacuare, instanta retine ca reclamanta solicita evacuarea paratului de pe suprafata de teren, insa nu si ridicarea constructiei care, este proprietatea acestuia.
In aceste conditii, suntem in situatia tipica a proprietarului neposesor care actioneaza impotriva posesorului neproprietar si nu in cadrul unor raporturi juridice care vizeaza simpli tolerati sau locatari in sensul avut in vedere de legiuitor in cuprinsul art. 1033 si urm. NCPC [art. 1033 a devenit art.1034 dupa republicare s.a.m.d.] neexistand posibilitatea de a dispune evacuarea pe calea procedurii speciale tocmai pentru necesitatea clarificarii acestor relatii si identificarii in concret cu dimensiuni, vecinatati si schita a suprafetei pe care constructia detinuta de parat o ocupa din terenul proprietatea reclamantei.
Cum insa, pentru solutionarea unui astfel de petit se impune administrarea unui probatoriu complex – expertiza tehnica de specialitate – incompatibil cu procedura simplificata pentru care partea a optat, urmeaza ca cererea promovata sa fie respinsa, nefiind incidente dispozitiile prevazute de art. 1033 si urmat. NCPC, partea avand deschisa calea dreptului comun pentru valorificarea pretentiilor sale.[Judecatoria Craiova, Sentința civila nr. 11040/2014, portal.just.ro]