(1) Atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
(2) Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului va fi considerata si notificare de evacuare a imobilului, in conditiile prezentului articol.
(3) Cand locatiunea este pe durata determinata, notificarea de evacuare a imobilului trebuie facuta cu cel putin 30 de zile inainte de expirarea termenului, daca prin lege nu se prevede altfel.
(4) Locatarul poate renunta la notificarea prevazuta in prezentul articol prin act scris cuprinzand recunoasterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevazuta la cap. II din prezentul titlu, daca locatiunea inceteaza din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.
„Cererea de evacuare este inadmisibila din moment ce apelanta–reclamanta nu a notificat locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc ca doreste sa intre in posesia imobilului ca urmare a neplatii chiriei si ca nu a respectat prevederile art. 1037 alin. 1 NCPC [devenit art. 1038 dupa republicare].
Chiar daca contractele de inchiriere și subinchiriere au fost denuntate unilateral prin notificare, in baza clauzei din aceste contracte, se impunea respectarea dispozitiilor art. 1037 alin. 1 NCPC, din moment ce acesta prevede ca atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
Textul de lege sus mentionat reglementeaza etapa notificarii, prealabila introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, in ipoteza in care intre parti a fost incheiat anterior un contract de locatiune.
In consecinta, ca regula, premergator introducerii actiunii la instanta judecatoreasca, locatorul, daca doreste sa intre in imobil, va comunica prin intermediul executorilor judecatoresti o notificare scrisa catre locatar, prin care il va soma sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
Daca notificarea nu este comunicata prin intermediul executorilor judecatoresti, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovita de nulitate.
Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, reclamantul nu poate soma locatarul sa elibereze imobilul intr-un termen mai scurt, cu exceptia cazului in care partile au convenit altfel prin contract, o atare concluzie decurgand din faptul ca prin acordul partilor poate fi si eliminata in intregime aceasta etapa prealabila, prin raportare la art. 1037 alin. (4) NCPC.
Sustinerea apelantei reclamante precum ca notificarea prealabila nu are valoarea unei proceduri prealabile in sensul dispozitiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesara pentru punerea in intarziere a locatarului/ocupantului astfel-incat, asa cum prevede dispozitiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispozitiile art. 1.079 C. civ. vechi, ca acesta sa raspunda, de la data la care se afla in intarziere, pentru orice pierdere cauzata de un caz fortuit, cu exceptia situatiei in cazul in care cazul fortuit il libereaza pe debitor de insasi executarea obligatiei va fi inlaturata.[Tribunalul Buzau, Decizia nr. 24/2014, portal.just.ro]
Procedura speciala vizeaza in mod expres si situatiile in care evacuarea se solicita tocmai pentru neplata chiriei, neconditionand aplicarea lor de situatia prevederii in mod expres a acestor prevederi si preluarea lor in cuprinsul contractului.
Potrivit art. 1037 alin. (1) NCPC [devenit art. 1038 dupa republicare], atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin neplata chiriei si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii. (2) Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului va fi considerata si notificare de evacuare a imobilului, in conditiile prezentului articol.
Prin urmare, singurele conditii cerute de legiuitor, in cazul cererii de evacuare pentru neplata chiriei sunt: notificarea prin executor si termenul de preaviz de 30 zile (…) Fata de conditiile de aplicare a procedurii speciale de evacuare, (termenul de 30 de zile si neplata chiriei) ambele indeplinite, clauza contractuala poate fi calificata ca un pact comisoriu suficient si eficient in a pune capat contractului de inchiriere. Incetarea contractului ca efect al neplatii chiriei nu poate fi legata decat de o ipoteza a rezilierii, iar rezilierea nu este una acordata/dispusa/pronuntata judiciar, pentru ca intr-o atare ipoteza, formularea art. 1037 alin. 1 NCPC, pe aceasta secventa, ar fi inutila si golita de continut. Legiuitorul ar face referire explicita la o incetare a locatiunii ce rezulta dintr-o hotarare judecatoreasca, iar atunci nu ar mai interesa faptul in temeiul caruia o asemenea hotarare a fost pronuntata, putand fi chiar si pe calea speciala a evacuarii. [Judecatoria Oradea, Sectia Civila, Sentinta civila nr. 1145/29.01.2014, portal.just.ro]