(1) Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti.
(2) Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data.
Cererea de evacuare este inadmisibila din moment ce apelanta–reclamanta nu a notificat locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc că doreşte să intre în posesia imobilului ca urmare a neplăţii chiriei şi că nu a respectat prevederile art. 1037 alin. 1 NCPC.
Chiar dacă contractele de închiriere și subînchiriere au fost denunţate unilateral prin notificare, în baza clauzei din aceste contracte, se impunea respectarea dispoziţiilor art. 1037 alin. 1 NCPC, din moment ce acesta prevede că atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Textul de lege sus menţionat reglementează etapa notificării, prealabilă introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, în ipoteza în care între părţi a fost încheiat anterior un contract de locaţiune.
În consecinţă, ca regulă, premergător introducerii acţiunii la instanţa judecătorească, locatorul, dacă doreşte să intre în imobil, va comunica prin intermediul executorilor judecătoreşti o notificare scrisă către locatar, prin care îl va soma să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Dacă notificarea nu este comunicată prin intermediul executorilor judecătoreşti, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovită de nulitate.
Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, reclamantul nu poate soma locatarul să elibereze imobilul într-un termen mai scurt, cu excepţia cazului în care părţile au convenit altfel prin contract, o atare concluzie decurgând din faptul că prin acordul părţilor poate fi şi eliminată în întregime această etapă prealabilă, prin raportare la art. 1037 alin. (4) NCPC.
Susţinerea apelantei reclamante precum că notificarea prealabilă nu are valoarea unei proceduri prealabile în sensul dispoziţiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesară pentru punerea în întârziere a locatarului/ocupantului astfel-încât, aşa cum prevede dispoziţiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispoziţiile art. 1.079 C. civ. vechi, ca acesta să răspundă, de la data la care se află în întârziere, pentru orice pierdere cauzată de un caz fortuit, cu excepţia situaţiei în cazul în care cazul fortuit îl liberează pe debitor de însăşi executarea obligaţiei va fi inlaturata. [Tribunalul Buzău, Decizia nr. 24/2014, portal.just.ro]
Procedura speciala vizeaza in mod expres si situatiile in care evacuarea se solicita tocmai pentru neplata chiriei, neconditionand aplicarea lor de situatia prevederii in mod expres a acestor prevederi si preluarea lor in cuprinsul contractului.
Potrivit art. 1037 alin. (1) NCPC, atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin neplata chiriei si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii. (2) Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului va fi considerata si notificare de evacuare a imobilului, in conditiile prezentului articol.
Prin urmare, singurele conditii cerute de legiuitor, in cazul cererii de evacuare pentru neplata chiriei sunt: notificarea prin executor si termenul de preaviz de 30 zile (…) Fata de conditiile de aplicare a procedurii speciale de evacuare, (termenul de 30 de zile si neplata chiriei) ambele indeplinite, clauza contractuala poate fi calificata ca un pact comisoriu suficient si eficient in a pune capat contractului de inchiriere. Incetarea contractului ca efect al neplatii chiriei nu poate fi legata decat de o ipoteza a rezilierii, iar rezilierea nu este una acordata/dispusa/pronuntata judiciar, pentru ca intr-o atare ipoteza, formularea art. 1037 alin. 1 NCPC, pe aceasta secventa, ar fi inutila si golita de continut. Legiuitorul ar face referire explicita la o incetare a locatiunii ce rezulta dintr-o hotarare judecatoreasca, iar atunci nu ar mai interesa faptul in temeiul caruia o asemenea hotarare a fost pronuntata, putand fi chiar si pe calea speciala a evacuarii prevazute de art. 1033 si urm. NCPC.” [Judecatoria Oradea, Sectia Civila, Sentinta civila nr. 1145/29.01.2014, portal.just.ro]