Art. 2.371. Garantia constituita in avans

(1) In cazul in care este constituita pentru a garanta plata unei sume de bani, ipoteca este valabila, chiar daca, la momentul constituirii, debitorul nu a primit sau a primit doar in parte prestatia in considerarea careia a constituit ipoteca.

(2) Daca insa creditorul refuza sa dea sumele pe care s-a angajat sa le puna la dispozitie si in considerarea carora ipoteca a fost constituita, debitorul poate obtine reducerea sau desfiintarea ipotecii, pe cheltuiala creditorului, platindu-i acestuia sumele atunci datorate. Creditorul datoreaza insa daune-interese.

Alin. (2) al art. 2371 NCC instituie pentru debitorul care a constituit garantia dreptul de a cere: desfiintarea garantiei, daca prestatia creditorului din raportul juridic principal nu a fost executata (total sau intr-o masura care, esential, semnifica neexecutarea); reducerea garantiei, daca prestatia creditorului a fost executata numai in parte, intrucat nici debitorul din raportul obligational garantat nu mai poate fi tinut de executarea propriei sale prestatii, decat cel mult numai in parte.
Acest drept al debitorului poate fi exercitat concomitent cu sanctionarea contractului cu rezolutiunea sau rezilierea, dupa caz, si reprezinta o cauza de stingere a ipotecii; de asemenea, reducerea ipotecii se poate cere concomitent cu actiunea pentru diminuarea prestatiei debitorului, proportional executarii platii de catre creditor. Aceasta desfiintare sau reducere a ipotecii preconstituite poate fi ceruta chiar daca nu a operat o denuntare de natura sa sanctioneze contractul principal, in masura in care partile se desisteaza in tot sau in parte de executarea obligatiilor pe care si le-au asumat initial. Desigur, in acest caz, neexecutarea, ca si cauza a incetarii sau diminuarii raportului sinalagmatic principal, apartine creditorului, de aceea, toate cheltuielile determinate de desfiintarea sau reducerea contractului de ipoteca (cheltuielile contractuale, de efectuare a publicitatii) sunt in sarcina creditorului, dar, desigur, norma are caracter supletiv. Daca la data reducerii sau desfiintarii ipotecii contractul de ipoteca a implicat cheltuieli facute de creditor, pentru care era tinut debitorul ipotecii, cu acest prilej, debitorul va face plata lor. Consideram ca sensul sintagmei “platindu-I acestuia (s.n.: creditorului) sumele atunci datorate”implica doar datoriile nascute din raportul juridic de ipoteca, si nu pe cele nascute din raportul juridic principal. [V. Danaila in Noul Cod civil. Comentarii, doctrina si jurisprudenta, vol. III, Editura Hamangiu 2012, p. 771]