Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, se modifica si se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara.
Drepturile tabulare includ totalitatea drepturilor reale cand au ca obiect un imobil supus inscrierii in cartea funciara, respectiv dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinta si dreptul de ipoteca imobiliara. [M. Mineran, Comentariile Codului Civil. Publicitatea drepturilor, a actelor si a faptelor juridice. Cartea funciara, Editura Hamangiu 2012, p. 47-48]
Ipoteca asupra chiriei unui imobil. Notare vs intabulare în cartea funciară. Potrivit art. 2343 cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii (poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil).
Art. 877 cod civil arata ca drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, se modifica si se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara.
Art. 881 cod civil prevede că înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, ce reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor tabulare, înscrierea provizorie, ce reprezintă o înscriere condiţionată a drepturilor imobiliare şi notarea, ce reprezintă înscrierea prin care actele, faptele şi alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, devin opozabile faţă de terţi.
Art. 2379 cod civil defineşte obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
Alineatul 2 al aceluiasi articol 2379 arata expres ca ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.
Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că sunt supuse intabulării în cartea funciară drepturile reale imobiliare.
Obiectul garanţiei constând în chiriile sau arenzile prezente şi viitoare produse de un imobil are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, motiv pentru care, in mod corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară. Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, fiind reglementată de legiuitor în art. 2.379 cod civil, intitulat „Obiectul ipotecii imobiliare”, rezultă că a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorită legăturii strânse cu imobilul, şi prin urmare, fiind un drept real imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabulării în cartea funciară şi nu al notării.
Tribunalul apreciaza ca, in speta, nu sunt incidente dispozitiile art. 902 pct. 6 si 15 din codul civil, avand in vedere urmatoarele aspecte: potrivit art. 902 cod civil, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevazute la art. 876 al. 2 devin opozabile tertelor persoane exclusiv prin notare, daca nu se dovedeste ca au fost cunoscute, pe alta cale, in afara cazului in care din lege rezulta ca simpla recunoastere a acestora nu este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate.
Alineatul 2 prevede ca, in afara altor cazuri prevazute de lege, sunt supuse notarii in cartea funciara: locatiunea si cesiunea de venituri (pct. 6); schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare (pct. 15).
Din acest text de lege rezulta ca sunt avute in vedere faptele, alte drepturi şi alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, printre acestea neregăsindu-se drepturile reale; locaţiunea şi cesiunea de venituri, la care face referire art. 902 alin. 2 pct. 6 cod civil, sunt drepturi de creanţă ce sunt supuse notării, nu drepturi reale, ce sunt supuse intabulării.
Aceste dispozitii de la art. 902 cod civil sunt prevederi care ar fi putut fi aplicate, eventual, in cazul in care codul nu ar fi continut dispozitii exprese cu privire la obiectul ipotecii imobiliare; insa, in speta, asa cum am aratat anterior, art. 2379 cod civil defineşte obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
Alineatul 2 al aceluiasi articol 2379 arata expres ca ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.
De vreme ce ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/arendare este un drept real, asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, aspect ce rezultă din prevederile art. 2379 cod civil, datorită strânsei legături cu imobilul, acesta este supus intabulării în Cartea funciară şi, prin urmare, în mod legal s-a respins cererea de reexaminare a încheierii prin care s-a respins cerere de notare în cartea funciară. [Tribunalul Buzău, Decizia nr. 2/2015, portal.just.ro]