În lipsa întocmirii documentelor necesare înscrierii în cartea funciară, instanța de judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
”Reclamanta, prin cererea de chemare în judecată, a menţionat că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare între părţi deoarece promitenţii-vânzători nu şi-au respectat obligaţia asumată prin antecontract în acest sens.
Conform art. 1669 alin. 1 C. Civ, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Astfel, dintr-o primă perspectivă, apare ca nefondată solicitarea adresată instanţei de către reclamantă, în contextul în care nu a fost dovedit un refuz nejustificat al pârâţilor de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare vizat. Mai mult, prin răspunsul la interogatoriul propus de reclamantă, pârâta a arătat că nu a fost chemată de nimeni la notarul public pentru a încheia un astfel de contract.
Eventuala împrejurare că nu s-au finalizat toate formalităţile prealabile, aşa cum stipula antecontractul (cum ar fi neîntocmirea documentelor necesare înscrierii în cartea funciară), nu poate fi, în niciun caz, circumscrisă refuzului nejustificat avut în vedere de textul normativ arătat anterior.
De asemenea, acţiunea este neîntemeiată şi dintr-o altă perspectivă.
Astfel, se impune a se observa faptul că, raportat la dispoziţiile legale menţionate mai sus, ţinând cont inclusiv de prevederile art. 1179 C.Civ. (referitoare la condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului), prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis, şi nu suplineşte şi lipsa altor condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară.
Or, aşa cum rezultă din cuprinsul antecontractului, promitenţii-vânzători s-au obligat să depună toate diligenţele în sensul înscrierii terenului în cartea funciară, diligenţe care nu rezultă că au fost făcute; însă, aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanţă.
În acest context, se reţine că este un fapt notoriu, demonstrat şi de jurisprudenţă, că suprafeţele înscrise în actele de (re)constituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii nr. 18/1991 şi a legilor ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase şi nu corespund, la milimetru, cu realitatea fizică actuală din teren. Prin urmare, o individualizare a suprafeţei de teren, raportată la numărul de tarla şi de parcelă din cadastrul agricol şi la vecinătăţile înscrise în titlul de proprietate, este insuficientă pentru validarea unui acord de voinţă, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigenţelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic. În acest sens, chiar în antecontract s-a prevăzut (art. 6.2) că dacă în urma efectuării măsurătorilor cadastrale rezultă o suprafaţă mai mică decât cea menţionată în acea promisiune, se va putea proceda la diminuarea preţului plătit, direct proporţional cu suprafaţa de teren real deţinută.
În aceste condiţii, se impune o abordare sistematică atât a prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, cât şi a dispoziţiilor art. 1669 alin. 1 C. Civ, prin prisma reglementărilor conţinute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflectă opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă şi consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, în cazul unui asemenea act prin care urmează să se transmită proprietatea imobiliară, părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu această înscriere, imediat după întocmirea actului. Or, o astfel de documentaţie cadastrală nu rezultă că a fost întocmită în situaţia de faţă, astfel că o eventuală prezenţă fizică a părţilor în faţa notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, nu ar fi putut determina încheierea actului în mod valabil.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale şi deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art. 1669 alin. 1 C. Civ. este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat al părţii de a încheia contractul promis, ci şi coordonatele concrete în spaţiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil.
Hotărârea judecătorească pronunţată în această materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii-cadru în materie, Legea nr. 7/1996, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării; conform art. 1 alin. 4 din acelaşi act normativ, evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice.
De asemenea, potrivit art. 35 alin. 5 din aceeaşi lege, instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul.
Totodată, una din atribuţiile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, reglementată de art. 4 lit. l din Legea nr. 7/1996, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată.
În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastral-juridică a proprietăţilor imobiliare, instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu prin probe concludente îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.
Având în vedere toate cele expuse, din dublă perspectivă apare ca neîntemeiată acţiunea reclamantei, nefiind îndeplinite cerinţele legale pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, motiv pentru care instanţa urmează să respingă ca atare cererea precizată.” (Judecătoria Făurei, Sentința civilă nr. 568/2014, portal.just.ro)
Soluții în același sens: AICI și AICI.
Opinia ICCJ pe această temă: AICI.
Cuvinte cheie: cartea funciara > hotarare care sa tina loc de contract > promisiune bilaterala de vanzare-cumparare
