In conditiile de exigenta ale art.1544 C.civ., intitulat Arvuna confirmatorie, dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestației datorate sau, după caz, restituită dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia, in ambele situatii insa fiind necesar ca neexecutarea sa fie fara justificare, intrucat per a contrario opereaza prevederile art.1545 C.civ. potrivit caruia arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți.
Perfectarea contractului de vanzare cumparare a imobilului cu o terta persoana, precedata si de incheierea unei promisiuni de vanzare-cumparare in favoarea aceleiasi persoane nu este de natura a atrage in mod automat activarea clauzei contractuale pe care isi intemeiaza apelanta-reclamanta pretentiile, cata vreme aceasta presupune in mod necesar existenta unei culpe a paratilor, iar din aceasta perspectiva s-ar fi impus ca reclamanta sa dovedeasca in mod convingator ca avea mijloacele necesare pentru achitarea diferentei de pret la termen, termenii clauzei referitoare la arvuna fiind necesar a fi interpretati sistematic, urmand ca restituirea dublului avansului sa opereze doar in situatia neexecutarii fara justificare a obligatiei de perfectare a contractului de vanzare-cumparare in favoarea reclamantei.
”Prin Sentința civilă nr.x/19.10.2015 pronunțată de Judecătoria Timișoara s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta BA, în contradictoriu cu pârâții GZM si GM și pe cale de consecință au fost obligați pârâții la plata către reclamanta a sumei de 10.012 lei, reprezentând avans achitat în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată de BNP CCA sub nr. 389/28.04.2014. (…)
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta, solicitând admiterea căii de atac declanșate, schimbarea sentinței apelate, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată. (…)
Procedand la analiza motivelor de apel, a dispozitiilor legale incidente, ca si a sustinerilor partilor si a sentintei civile ce face obiectul controlului judiciar pendinte, instanta urmeaza a respinge apelul formulat in cauza, pentru considerentele ce succed:
Apelanta-reclamanta contesta prin intermediul prezentei cai de atac legalitatea si temeinicia solutiei judecatoriei de respingere a solicitarii domniei sale de obligare a paratilor la plata dublului avansului achitat in baza promisiunii de vanzare-cumparare incheiata intre parti, potrivit clauzei stipulate de parti si urmare a instrainarii de catre parati a imobilului promis, inainte de termenul scadent.
Daca prin actiune, pentru activarea clauzei privitoare la arvuna, reclamanta s-a prevalat exclusiv de faptul instrainarii imobilului inainte de scadenta, sustinand culpa contractuala a paratilor doar din aceasta perspectiva, pe parcursul procesului si-a schimbat pozitia, sustinand suplimentar si ca ar fi dispus de mijloacele financiare pentru achitarea diferentei de pret la termen.
In conditiile de exigenta ale art.1544 C.civ., intitulat Arvuna confirmatorie, dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestației datorate sau, după caz, restituită dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia, in ambele situatii insa fiind necesar ca neexecutarea sa fie fara justificare, intrucat per a contrario opereaza prevederile art.1545 C.civ. potrivit caruia arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți.
Aplicand exigentele legii la circumstantele spetei deduse judecatii, tribunalul constata ca perfectarea contractului de vanzare cumparare a imobilului cu o terta persoana, precedata si de incheierea unei promisiuni de vanzare-cumparare in favoarea aceleiasi persoane nu este de natura a atrage in mod automat activarea clauzei contractuale pe care isi intemeiaza apelanta-reclamanta pretentiile, cata vreme aceasta presupune in mod necesar existenta unei culpe a paratilor, iar din aceasta perspectiva s-ar fi impus ca reclamanta sa dovedeasca in mod convingator ca avea mijloacele necesare pentru achitarea diferentei de pret la termen, termenii clauzei referitoare la arvuna fiind necesar a fi interpretati sistematic, urmand ca restituirea dublului avansului sa opereze doar in situatia neexecutarii fara justificare a obligatiei de perfectare a contractului de vanzare-cumparare in favoarea reclamantei.
Aceasta analiza se impune a fi facuta intrucat paratii insisi ar fi fost prejudiciati prin nerespectarea termenului de plata a diferentei de pret, data fiind incheierea in paralel a unei promisiuni de vanzare-cumparare cu privire la un imobil pe care intentionau sa il dobandeasca in baza pretului obtinut din vanzare.
Din intreaga corespondenta purtata pe una dintre retelele de socializare reiese cu certitudine ca reclamanta nu a reusit obtinerea unui credit bancar pana la scadenta si in mod cert nu fusese imprumutata de catre o persoana fizica la data de 26.07.2014 pentru diferenta de pret, cata vreme si subsecvent acestei datei comunica paratei ca nu se afla in posesia banilor si urmeaza sa obtina in scris refuzul bancii pentru “justificare in precontract”, altfel spus pentru redobandirea arvunei, intrucat aceasta fusese la randul ei imprumutata (potrivit celor invederate pe mentionata retea la data de 30.07.2014 –fila 81 dosar judecatorie).
Observand succesiunea evenimentelor, tribunalul constata ca atat anterior, cat si ulterior scadentei, iar la data de 12.08.2014 prin notificare scrisa, reclamanta a solicitat exclusiv restituirea avansului, prevalandu-se asadar, de clauza privitoare la restituirea arvunei, si nu a dublului arvunei, ceea ce echivaleaza cu recunoasterea implicita a faptului ca nu se afla in posesia sumei reprezentand diferenta de pret, independent de sursa din care i-ar fi obtinut.
Or, in ipoteza in care anterior termenului scadent ar fi detinut suma mentionata, un comportament contractual corect ar fi presupus ca aceasta sa ii notifice pe parati in acest sens, sa le achite diferenta de pret si sa le solicite perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, altfel spus sa fi pretins executarea in natura a contractului, iar in cazul unui refuz culpabil din partea acestora, sa pretinda restiuirea dublului avansului, si nicidecum repunerea in situatia anterioara prin restituirea avansului, atata vreme cat la acea data nu avea cunostinta de instrainarea bunului in favoarea unui tert.
Faptul ca ulterior acestui comportament contractual reclamanta apelanta a aflat de actele juridice incheiate cu terta persoana nu este de natura a schimba rationamentul evocat si a contura reaua-credinta a paratilor, ci, mai degraba atitudinea speculativa a acesteia, care, desi era in imposibilitatea de a achita diferenta de pret la scadenta, incearca sa profite de faptul instrainarii imobilului anterior acestui moment.
Asadar, in mod corect a retinut prima instanta ca inscrisul sub semnatura privata prin care reclamanta tinde sa dovedeasca ca obtinuse de la o persoana fizica suma de bani necesara a fost intocmit pro cauza intruca reclamanta nu s-a prevalat ab initio de aceasta situatie de fapt, iar mentionatul inscris nu se coroboreaza cu ansamblul materialului probator de la dosar; in consecinta, in mod judicious a refuzat prima instanta pretentia reclamantei de a da eficacitate prevederii contractuale care stipulează că, daca din culpa promitenților vânzători, nu se va putea încheia contractul de vânzare cumpărare in forma autentica, promitenții vânzători vor fi obligați la plata sumei reprezentând dublul avansului achitat, respectiv la plata sumei de 20.024 lei.
Pentru toate aceste considerente, in temeiul dispozitiilor legale evocate, potrivit art.480 N.C.proc.civ., apelul va fi respins, cu consecinta mentinerii ca legala si temeinica a hotararii primei instante.” (Tribunalul Timiș, Decizia civilă nr. 714/2016, www.rolii.ro)
Cuvinte cheie: arvuna > promisiune bilaterala de vanzare-cumparare
