Group 1

Proprietatea periodică. Note din doctrină

9 martie 2015 Drept Civil

Art. 687 NCC. Proprietatea periodicaDispozitiile prezentului capitol se aplica, in absenta unei reglementari speciale, ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Proprietatea periodica, desi este numita coproprietate fortata (art. 646 pct. 1 NCC), in realitate, ea nu are caracter comun, fiind exclusiv o proprietate fortata. [I. Lula, Observatii asupra reglementarii proprietatii periodice in noul Cod civil in Noile Coduri ale Romaniei. Studii si cercetari juridice, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011, p. 158]

Ceea ce particularizeaza proprietatea periodica in raport cu genul sau proxim (proprietatea comuna s.n.) este exercitarea de catre mai multi titulari ai dreptului real a folosintei asupra unui bun (mobil sau imobil), in integralitatea sa, succesiv si repetitiv, in intervale de timp determinate (egale sau inegale), iar nu concomitent si continuu, ca in cazul formelor proprietatii comune propriu-zise. [Colectiv, Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011, p. 236]
Din continutul art. 687 C. civ., reiese faptul ca ceea ce se exercita in mod succesiv este doar atributul folosintei (ius fruendi) nu si celelalte prerogative ale dreptului de proprietate periodica; posesia, ca element de drept, si dispozitia in legatura cu intregul bun se execita in concomitent si impreuna de catre toti coproprietarii. [I. Adam, Drept civil, Teoria generala a drepturilor reale, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2013, p. 414]

Art. 688 NCC. Temeiul proprietatii periodice – Proprietatea periodica se naste in temeiul unui act juridic, dispozitiile in materie de carte funciara aplicandu-se in mod corespunzator.

Proprietatea periodica poate izvori numai din act juridic, orice alt mod de dobandire a dreptului de proprietate fiind exclus. [F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2012, p. 742]

Proprietatea periodica poate lua nastere si prin intermediul unui legat. Trebuie insa sa nu se faca confuzia cu situatia in care dreptul unuia dintre titularii proprietatii periodice se transmite prin legat, in acest caz proprietatea periodica precede legatului. [I. Adam, Drept civil, Teoria generala a drepturilor reale, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2013, p. 415]

Este de neconceput uzucaparea proprietatii periodice tocmai datorita faptului ca posesia exercitata, ca stare de fapt, nu poate fi continua. [I. Adam, Drept civil, Teoria generala a drepturilor reale, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2013, p. 415]

Art. 689 NCC. Valabilitatea actelor incheiate de coproprietar – (1) In privinta intervalului de timp ce ii revine, orice coproprietar poate incheia, in conditiile legii, acte precum inchirierea, vanzarea, ipotecarea si altele asemenea. (2) Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-parti respective. Dispozitiile art. 642 alin. (2) si art. 643 se aplica in mod corespunzator. (3) In raporturile cu tertii cocontractanti de buna-credinta, actele de administrare sau de dispozitie mentionate la alin. (2) sunt lovite de nulitate relativa.

Legiuitorul nu mentioneaza nimic despre actele de conservare al caror efect se produce pe o perioada de timp ce depaseste intervalul aferent proprietarului care incheie actul. Prin raportare la prevederile alin. 2 care sanctioneaza cu inopozabilitatea doar actele de administrare si dispozitie privind cota parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp, rezulta ca aceste acte, avand in vedere caracterul lor neprejudiciabil, sunt opozabile tuturor celorlalti titulari ai cotelor parti din proprietatea periodica. [I. Lula, Observatii asupra reglementarii proprietatii periodice in noul Cod civil in Noile Coduri ale Romaniei. Studii si cercetari juridice, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011, p. 161]

Art. 689 alin. (3) NCC dispune ca, in raporturile cu tertii cocontractanti de buna-credinta, actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp sunt anulabile. Desigur ca nulitatea relativa nu va fi invocata de coproprietarul caruia ii revine cota-parte aferenta intervalului de timp cu privire la care s-a incheiat actul juridic de administrare sau de dispozitie, avand in vedere ca actul respectiv nu ii este opozabil, iar, daca este cazul, acest coproprietar poate sa exercite impotriva tertului contractant o actiune posesorie. Tertul contractant de buna-credinta este cel care poate invoca anulabilitatea actului de administrare sau de dispozitie in contradictoriu cu coproprietarul cu care a incheiat acel act juridic. Daca tertul contractant a cunoscut ca i se instraineaza cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp decat cel care ii revine coproprietarului cu care incheie actul, atunci urmeaza a se aplica regulile de la instrainarea (vanzarea) bunului altuia. [G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu 2013, p. 124]

Art. 690 NCC. Drepturile si obligatiile coproprietarilor – (1) Fiecare coproprietar este obligat sa faca toate actele de conservare, in asa fel incat sa nu impiedice ori sa ingreuneze exercitarea drepturilor celorlalti coproprietari. Pentru reparatiile mari, coproprietarul care avanseaza cheltuielile necesare are dreptul la despagubiri in raport cu valoarea drepturilor celorlalti coproprietari. (2) Actele prin care se consuma in tot sau in parte substanta bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalti coproprietari. (3) La incetarea intervalului, coproprietarul este dator sa predea bunul coproprietarului indreptatit sa il foloseasca in urmatorul interval. (4) Coproprietarii pot incheia un contract de administrare, dispozitiile art. 644 alin. (2) aplicandu-se in mod corespunzator.

In materia proprietatii periodice nu se prevede posibilitatea incheierii unui act de administrare asupra intregului bun cu acordul majoritatii cotelor parti din dreptul de proprietate, ca in cazul coproprietatii obisnuite. Un asemenea act ar fi posibil daca isi produce efectele in timp doar pentru intervalul de timp aferent cotelor parti din drept ce le revin acestora. [I. Lula, Observatii asupra reglementarii proprietatii periodice in noul Cod civil in Noile Coduri ale Romaniei. Studii si cercetari juridice, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011, p. 161]

La proprietatea periodica nu se poate pune problema aplicarii regulii unanimitatii, nici aceea a mandatului tacit sau a gestiunii de afaceri, deoarece titularii actioneaza fiecare in nume si in interes propriu. [I. Lula, Observatii asupra reglementarii proprietatii periodice in noul Cod civil in Noile Coduri ale Romaniei. Studii si cercetari juridice, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011, p. 162]

Art. 691 NCC. Obligatia de despagubire si excluderea – (1) Nerespectarea obligatiilor prevazute in prezentul capitol atrage plata de despagubiri. (2) In cazul in care unul dintre coproprietari tulbura in mod grav exercitarea proprietatii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotarare judecatoreasca, la cererea coproprietarului vatamat. (3) Excluderea va putea fi dispusa numai daca unul dintre ceilalti coproprietari sau un tert cumpara cota-parte a celui exclus. (4) In acest scop, se va pronunta, mai intai, o incheiere de admitere in principiu a cererii de excludere, prin care se va stabili ca sunt indeplinite conditiile excluderii, incheiere care va putea fi atacata cu recurs pe cale separata. (5) Dupa ramanerea definitiva a incheierii de admitere in principiu, in absenta intelegerii partilor, se va stabili pretul vanzarii silite pe baza de expertiza. Dupa consemnarea pretului la banca stabilita de instanta, se va pronunta hotararea care va tine loc de contract de vanzare-cumparare. (6) Dupa ramanerea definitiva a acestei hotarari, dobanditorul isi va putea inscrie dreptul in cartea funciara, iar transmitatorul va putea sa ridice suma consemnata la banca stabilita de instanta.

Desi textul nu exprima ca atare, este posibil ca odata cu cererea de excludere, coproprietarul care a suferit vatamarea sa solicite, daca este cazul, si obligarea celui vinovat – a carui excludere o solicita – la plata de daune interese. Suma ar putea fi compensata – total sau partial – cu pretul vanzarii, daca cel vatamat cumpara cota-parte. [Colectiv, Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011, p. 238]

In cazul in care nu se gaseste un cumparator, nu se va putea aplica sanctiunea excluderii, chiar daca tulburarea este deosebit de grava. In aceasta situatie, se vor putea acorda numai despagubiri pentru repararea pagubelor suferite de ceilalti titulari. [I. Adam, Drept civil, Teoria generala a drepturilor reale, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2013, p. 417]

Art. 692 NCC. Incetarea proprietatii periodice – Proprietatea periodica inceteaza prin radiere din cartea funciara in temeiul dobandirii de catre o singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica, precum si in alte cazuri prevazute de lege.

Cuvinte cheie: > > >