Group 1

Recunoașterea dreptului de proprietate asupra lucrărilor edificate în lipsa autorizației de construire

13 noiembrie 2016 Drept Civil Jurisprudenta

”Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…, reclamanţii au dobândit de la pârâtul …prin mandatar …., dreptul de proprietate asupra imobilului situat în …., având nr. cadastral ….., înscris în Cartea funciară nr. …., compus din teren în suprafaţă de 133 mp. din acte (respectiv 132,88 mp. din măsurători) şi construcţia locuinţă de pe aceasta, compusă din 2 camere, bucătărie, baie, hol, magazie, vestibul, având suprafaţa totală şi utilă de 44,94 mp.

Ulterior aceştia au procedat la extinderea construcţiei existente pe teren fără însă a obţine în prealabil autorizaţie, încălcând astfel dispoziţiile Legii nr. 50/1991.

Potrivit dispozițiilor art. 577 NCCiv. (1) construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Dispozițiile art. 579 alin. 1 NCCiv. instituie în favoarea proprietarului imobilului o prezumtie relativă de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acel teren, până la proba contrară.

Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor.

În baza art.6 alin.5 din Legea nr.50/191, se reţine că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii.

Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară”.

Prin urmare, legea specială prevede în caz de nerespectare a dispoziţiilor acesteia mai multe sancţiuni, constând în faptul că, în speţă, construcţia nu poate fi considerată finalizată, construcţia nu poate fi intabulată, amendă contravenţională şi, respectiv, posibilitatea desfiinţării construcţiei.

În ceea ce priveşte reaua-credinţă a reclamanţilor şi incidenţa dispoziţiilor Legii nr.50/1991, tribunalul constată că noţiunea de „constructor de bună-credinţă” este consacrată legislativ de dispoziţiile art.586 alin.1 şi alin.2 din nou Cod civil (buna-credinţă a autorului lucrării), (1) autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nici o altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.

Citeste mai mult  RIL admis. Calitatea procesuală pasivă în cauzele privind reconstituirea vechimii în muncă în situația în care fostul angajator nu mai există

Având în vedere faptul că reclamanţii au efectuat lucrări de extindere a locuinţei fără a deţine autorizaţie de construire, Tribunalul apreciază că lucrările sus-menţionate au fost realizate cu rea-credinţă. O interpretare contrară ar avea drept consecinţă admiterea acţiunii şi dispunerea măsurii intabulării dreptului de proprietate asupra extinderii construcţiei, cu nesocotirea cu bună-ştiinţă a prevederilor art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, în sensul că „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară.”

De asemenea Tribunalul reţine că potrivit dispozițiilor art. 35 NCPC, cel care are interes poate să ceară constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege

Referitor la posibilitatea instanței de a constata dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției nou edificate – prin extinderile efectuate realizându-se de fapt o nouă construcţie, se reține că art. 35 NCPC, permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.

Deși lucrările edificate de reclamanți au fost realizate fără autorizație de construire și cu neîndeplinirea obligațiilor prevăzute de legea nr. 50/1991, părțile solicită instanței să dea eficiență dispozițiilor art. 577 și următ. NCCiv. și să constate dreptul acestora de proprietate.

Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991 (3) în situația în care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de calitate „rezistență mecanică și stabilitate” privind starea structurii de rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru cerința esențială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu, în condițiile legii.

Citeste mai mult  Posibilitatea disjungerii cererii reconvenţionale

Prin urmare, reclamanții, care fără a solicita vreun aviz legal, din proprie inițiativă au edificat lucrări noi şi au extins în mod considerabil construcţia existentă pe teren, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care însă au înțeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanții nu au realizat nici un demers pentru reglementarea situației juridice a construcției, cu excepția promovării prezentei cereri în justiție.

Totodată Tribunalul reține că este de netăgăduit că întreaga legislație națională, începând cu legea fundamentală (Constituția României), Codul Civil și alte legi speciale în materie, acordă o protecție juridică sporită proprietății private, în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, însă această protecție privește strict dreptul de proprietate dobândit în condițiile legii, și nu cu eludarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 555 alin. 1 NCCiv., proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Art. 556 alin. 1 și 2 NCCiv. statuează că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Potrivit art. 557 alin. 1 NCCiv., dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.

Nu în ultimul rând, alin. 3 al art. 563 NCCiv. arată că, dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut.

În speță, reclamanții nu se pot prevala de buna-credință pentru a beneficia de recunoașterea dreptului de proprietate în condițiile art. 577 și următ. NCCiv., câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii, iar reclamanții cunoșteau interdicția legală privind construirea fără autorizațiile și avizele legale necesare.

Mai mult chiar, reclamanții aveau la îndemână și procedura intrării în legalitate la care instanța a făcut referire anterior, pe care de asemenea, nu au parcurs-o.

Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispozițiile art. 12 alin. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credință, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.

Citeste mai mult  Problematica privind caracterul de titlu executoriu al contractelor de credit încheiate online, la ÎCCJ

În acest sens, Tribunalul reține că reclamanții nu au deschisă calea acțiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu știință dispozițiile legii speciale nr. 50/1991 și ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare.

Tot în acest context, trebuie subliniat că reclamanții nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcției sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obținerea autorizației sau a avizelor necesare iar autoritățile administrației publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.

Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanți, precum și argumentele aduse în susținerea cererii de chemare în judecată, constată că aceștia au ignorat în mod conștient dispozițiile legii nr. 50/1991, optând pentru învestirea instanței de judecată cu soluționarea prezentei cereri.

Însă, față de considerentele anterior expuse, care fundamentează convingerea tribunalului, se constată că demersul reclamanților în justiție nu poate fi primit deoarece au fost nesocotite condițiile impuse de lege pentru dobândirea proprietății o astfel de conduită neputând fi validată în condițiile în care dreptul astfel dobândit nu se bucură de recunoașterea și protecția legii.

O interpretare contrară ar lipsi de conținut și de finalitate dispozițiile legii nr. 50/1991R, în situația în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voință, părților le-ar fi permisă și recunoscută opțiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de legea nr. 50/1991R sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri în justiție. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislației în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale prevăzute de legiuitorul național, în condițiile în care părților li s-ar recunoaște de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puțin împovărătoare și mult mai avantajoasă ca și costuri financiare și ar neîndreptăți persoanele care cu bună-credință se supun dispozițiilor acesteia.

De altfel, dispozițiile art. 577 și următ. NCCiv., reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991) impune condiții derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.

În concluzie, reținând că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 35 NCPC și nici incidente situațiile reglementate de art. 577 și următ. NCCiv, instanța va respinge cererea ca neîntemeiată.” (Tribunalul București, Secția a IV-a civilă, Sentința civilă nr.?, portal.just.ro)

Cuvinte cheie: > > >