”Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la 27 decembrie 2012, promitenții vânzători BE și BP s-au obligat să transmită în patrimoniul promitentului-cumpărător D M dreptul de proprietate asupra terenurilor în suprafață de 10.321 mp și 24.889 mp, în schimbul prețului de 400.000 lei, plătit de acesta de pe urmă, intitulându-l „arvună”.
Pentru executarea contractului părțile au prevăzut o clauză penală potrivit căreia în cazul culpei vânzătorilor care refuză transmiterea dreptului de proprietate se va restitui cumpărătorului dublul sumei primite cu titlu de arvună.
Înserarea în conținutul contractului a unei dispoziții, potrivit cu care părțile pot denunța unilateral contractul sub sancțiunea plății de despăgubiri, presupune existența unei clauze de rezoluțiune unilaterală cu consecința desființării actului și restabilirea în situația anterioară.
Potrivit art.1552 rezoluțiunea unilaterală poate avea loc și în cazul în care debitorul refuză executarea obligației în termenul fixat prin punerea în întârziere.
Debitorii promitenți au refuzat executarea obligației asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare deoarece au transmis dreptul de proprietate asupra terenurilor prin contract de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică unei alte persoane, fiind puși în întârziere prin manifestarea de voință a creditorului.
Fiind îndeplinite condițiile rezoluțiunii unilaterale, antecontractul de vânzare cumpărare a fost desființat cu efecte retroactive, debitorii fiind astfel obligați să restituie prețul pe care l-au primit pentru cele două imobile, respectiv suma de 400.000 lei.
În raport de aceste argumente se poate reține că prin desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare creditorul are dreptul la o creanță exigibilă și constatată print-un înscris cu privire la care se poate înființa măsura sechestrului asigurator ca o măsură de conservare a creanței reglementată de art.952 NCPC.
Reclamantul-creditor a solicitat înființarea măsurii sechestrului asigurator până la concurența sumei de 800.000 lei, reprezentând dublul prețului potrivit clauzei penale din conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Suma plătită de către creditor a reprezentat prețul imobilelor, care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare chiar dacă părțile i-au dat denumirea de arvună.
Arvuna are semnificația unei garanții care a sigură executarea unei obligații asumate de către parte prin încheierea unui contract potrivit art.1544 NCC, care se va restitui atunci când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți sau dimpotrivă poate să fie păstrată în cazul neexecutării obligației în mod culpabil de către partea care a suferit un prejudiciu din acest motiv.
Suma plătită de către creditor nu a avut scopul arvunei ci, titlul de preț, motiv pentru care neexecutarea obligației nu atrage după sine consecințele la care se referă dispozițiile art.1544 și 1545 privind arvuna confirmatorie și arvuna penalizatoare.
Clauza penală in invocată de către reclamant cuprinde obligația debitorilor de reparare a prejudiciului ca urmare a desființării convenției din culpa acestuia constând în dublul prețului de 800.000 lei.
***Sechestru asigurător. Condiții de înființare atunci când creanța nu este exigibilă***
În procedura sechestrului asigurator nu se pot face verificări de fapt cu privire la existența prejudiciului , respectiv la toate condițiile în care se poate antrena răspunderea civilă contractuală, astfel că nu se poate înființa sechestru pentru întreaga sumă de 800.000 lei în condițiile art.952 alin.1 NCPC deoarece nu se poate confirma existența unei creanțe exigibile și constatată printr-un înscris reprezentând întreaga sumă.
Singura creanță certă și exigibilă este aceea privind suma de 400.000 lei, prețul imobilelor cu privire la care pentru argumentele expuse se va admite apelul în baza art.480 NCPC și se va înființa sechestrul, urmând ca în baza art.953 din același cod creditorul să plătească o cauțiune la dispoziția instanței în termenul ce se va fixa în acest sens. (Curtea de Apel Pitești, Decizia civilă nr. 76/2014, www.rolii.ro)
Opinia concurentă: ”În sensul art.426 alin.2 teza ultimă NCPC, sunt de acord cu soluția admiterii apelului și a schimbării încheierii în sensul admiterii cererii și instituirii sechestrului asigurător asupra bunurilor debitorilor BE și BP în limita sumei de 400.000 lei, cu obligarea apelantului-creditor la plata unei cauțiuni în sumă de 40.000 lei, în termen de 15 zile de la pronunțarea deciziei, însă pentru considerentele diferite pe care le voi expune în continuare:
Prin antecontract părțile au inserat o clauză accesorie – clauza de arvună, care, potrivit voinței acestora manifestată expres în convenție, îndeplinește funcția de arvună confirmatorie, în sensul că dacă contractul nu se va încheia din vina uneia dintre părți, partea cealaltă poate invoca clauza de arvună solicitând, dublul sumei date sau să păstreze arvuna, după caz.
Astfel, la punctul nr.5 din antecontract, intitulat „penalități”, părțile au prevăzut o clauză de dezicere potrivit cu care în cazul în care nu se încheie contractul de vânzare – cumpărare din culpa promitenților – vânzători, aceștia se obligă se restituie promitentului – cumpărător dublul sumei primite cu titlu de arvună în baza antecontractului, iar dacă o atare perfectare nu se face din culpa promitentului-cumpărător, acesta pierde suma achitată la data încheierii antecontractului, cu titlu de preț al vânzării.
Această clauză de denunțare permite vânzătorilor-promitenți să renunțe la contract în schimbul plății unei sume cu titlu de sancțiune către cealaltă parte contractantă, anume dublul arvunei.
Clauza este prevăzută în favoarea ambelor părți, în sensul că și dacă promitentul-cumpărător renunță să încheie contractul din culpa sa, pierde suma achitată „cu titlu de preț”, adică arvuna.
Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit” creditorului obligației neexecutate.
Având în vedere caracterul sancționator al clauzei de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acestei sume de alte sume achitate cu alt titlu, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună este necesar ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens.
Rămâne instanței care soluționează fondul cauzei să califice dacă sumei de 400.000 lei achitată de promitentul-cumpărător, promitenților-vânzători, cu titlu de preț, părțile au înțeles să-i dea semnificația de arvună, urmând ca instanța investită să soluționeze fondul pricinii să interpreteze dacă părțile, potrivit principiului libertății de voință ce guvernează convențiile civile, puteau să stabilească ca întreaga sumă de 400.000 lei plătită ca preț, să aibă totodată și rolul de arvună.
În nici un caz, în această procedură de înființare a sechestrului asigurător asupra bunurilor debitorului, nu se poate statua în sensul că suma plătită de creditor ca preț a avut sau nu rolul de arvună, rămânând instanței fondului această sarcină de a clarifica dacă suma primită ca preț al vânzării și pe care în temeiul pct.5.2 din antecontract, promitentul – cumpărător s-a obligat să o restituie cocontractanților în situația neperfectării contractului din culpa sa, este, aceeași pe care promitenții – vânzători s-au obligat să o restituie acestuia dublu, adică „dublul sumei primite cu titlu de arvună”, conform pct.5.1 din convenție.
Potrivit dispozițiilor art.1544 alin.2 Cod civil, dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia.
În cauză, indubitabil: s-a plătit arvună, câtă vreme s-a inserat clauza de la punctul 5 din antecontract, pe de o parte și, pe de altă parte, neexecutarea obligației provine de la cocontractantul care a primit arvuna.
În aceste condiții, promitentul-cumpărător poate declara rezoluțiunea antecontractului potrivit normei evocate.
În raport de dispozițiile art.1550 Cod civil referitoare la modul de operare al rezoluțiunii, această sancțiune de drept civil în materie de convenții, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită, norma din art.1552 din același cod prevăzând modalitatea în care rezoluțiunea unilaterală poate avea loc, anume prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit altfel, când debitorul se află de drept în întârziere, ori când aceasta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.
Așa cum se susține și în opinia concurentă acesteia, debitorii-promitenți au refuzat executarea obligației asumată prin antecontract, deoarece au transmis dreptul de proprietate asupra terenurilor, prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică unei alte persoane, fiind puși în întârziere prin manifestarea de voință a creditorului.
De asemenea în acord cu cealaltă opinie concurentă, se constată că sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii unilaterale, antecontractul fiind desființat cu efecte retroactive, astfel că debitorii sunt obligați să restituie prețul pe care l-au primit pentru imobile, respectiv suma de 400.000 lei.
Așadar, în limita acestei sume de 400.000 lei creanța promitentului-cumpărător este exigibilă, fiind constatată în scris(respectiv în antecontract) astfel încât sunt îndeplinite condițiile cerute de dispozițiile art.952 alin.1 Cod civil pentru înființarea sechestrului asigurător în limita sumei de 400.000 lei.”
Cuvinte cheie: antecontract > arvuna > promisiune bilaterala de vanzare-cumparare > rezolutiune > sechestru asigurator
