”Conform procesului verbal depus, Asociaţia de Proprietari a adoptat mai multe hotărâri, prin care şi aceea de a impune reclamanţilor, proprietari ai apartamentului nr. … o taxă lunară în valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociaţiei în vederea închirierii apartamentului. (…)
Pentru a de impune această măsură, s-a avut în vedere faptul că în respectul apartament locuieşte un chiriaş ce face parte din personalul ambasadelor ţărilor prezentate oficial de MAE ca fiind nesigure pentru călătorii, aflat în zone de conflict sau nominalizate ca ţinte ale terorismului. S-a mai apreciat că situaţia închirierii acelui apartament unui membru al corpului diplomatic al Israelului potenţează un real pericol pentru siguranţa celorlalţi proprietari, întrucât acestea este demnitar sub pază, ce reprezintă un stat implicat în situaţii conflictuale la nivel mondial. Asociaţia a apreciat că acceptarea unei asemenea situaţii implică un pericol potenţial pentru proprietari şi clădire, ceea ce impune acordarea unor sume compensatori acceptanţilor de risc. (…)
Conform art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 „asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii”. Totodată, art. 24 alin. 1 din acelaşi act normativ stabileşte că „adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal”. Din coroborarea acestor texte legale, instanţa reţine că asociaţia de proprietari – având personalitate juridică şi fiind un subiect de drept distinct de persoanele fizice care o compun – poate adopta hotărâri numai în domeniul de activitate al asociaţiei potrivit scopului său.
În aprecierea instanţei, prin hotărârea atacată în cauză Asociaţia de Proprietari pârâtă a impus nu o „taxă” ci o veritabilă amendă lunară reclamanţilor pentru exercitarea prerogativei folosinţei a unui drept fundamental – dreptul de proprietate privată. Instanţa reţine că nicio normă legală nu permite unei Asociaţii de Proprietari să sancţioneze astfel proprietarii din condominiu.
Referitor la susţinerile pârâtei, (…), instanţa reţine următoarele:
Impunerea unei taxe lunare de 800 euro reclamanţilor pentru exercitarea unui drept fundamental nu poate fi decât de natură să producă daune intereselor proprietarilor vizaţi, indiferent de cuantumul chiriei percepute de reclamanţi. Argumentele pârâtei în acest sens sunt total neîntemeiate, neputându-se argumenta că o astfel de măsură este legală întrucât reclamanţii percep o chirie ridicată, astfel că au fonduri suficiente pentru a achita taxa impusă.
De asemenea, instanţa nu poate să nu observe că acel contract de locaţiune cu acelaşi chiriaş îşi producea efectele încă din luna martie 2012, respectiv cu mai mult de un an înainte ca reclamanţii să devină proprietarii apartamentului nr. …. Or, asociaţia nu a adoptat o astfel de măsură în sarcina vechiului proprietar, iar măsura vizată a fost introdusă la 2 ani după încheierea contractului de locaţiune.
Reţinând scopul constituirii Asociaţiei de Proprietari pârâte trasat de dispoziţiile Legii nr. 230/2007, instanţa apreciază că hotărârea atacată excede domeniul său de activitate, şi din acest punct de vedere măsura impusă fiind nelegală.
În deplin acord cu pârâta, instanţa apreciază că măsurile de protecţie a chiriaşului apartamentului nr…. pot fi de natură a afecta ceilalţi proprietari ce locuiesc în condominiu. Însă aceşti proprietari sunt persoane fizice, subiecte de drepturi şi obligaţii distincte de Asociaţie, chiar dacă sunt membrii ai acesteia din urmă. În alte cuvinte, în scopul pentru care o Asociaţie de Proprietari a fost constituită, aceasta nu poate acţiona ca legiuitor în beneficiul esenţialmente personal al unor proprietari, lezând interesele altora. Chiar din fundamentarea măsurii rezultă că această taxă lunară a fost impusă cu titlu compensator în beneficiul „acceptanţilor de risc”. În alte cuvinte, Asociaţia pârâtă a decis că se impune a fi reparat un prejudiciu moral pretins de ceilalţi proprietari din condominiu, prejudiciul presupus nefiind constatat de nicio instanţă judecătorească.
Or, Asociaţia de proprietari, în înfăptuirea scopului pentru care a fost creată, nu poate repara presupuse prejudicii morale pretinse de persoane fizice membre. Acestea din urmă, fiind subiecte distincte de drept, au ele însele la dispoziţie suficiente căi legale pentru a-şi proteja propriile interese ce nu au nicio legătură cu asociaţia de proprietari. (…)
Faţă de considerentele expuse, instanţa (…) va dispune anularea parţială a Hotărârii a Asociaţiei de proprietari respectiv, în ceea ce priveşte decizia de instituire a taxei de asociaţie în valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociaţiei în vederea închirierii apartamentului nr…” (Judecătoria Sectorului 1 București, Sentința civilă nr. 17076/2014, portal.just.ro)
Cuvinte cheie: asociatie de proprietari > drept de folosinta > drept de proprietate
