(1) Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
(2) Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.
(3) Dispozitiile alin. (1) si (2) se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.
(4) In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.
Promisiunea unilaterala de vanzare, spre deosebire de oferta de vanzare, este un contract intrucat se incheie prin acordul de vointa al celor doua parti (promitent si beneficiar). Daca oferta de vanzare este un act juridic unilateral, reprezentand manifestarea de vointa a unei singure parti, promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral, creand obligatii numai pentru una din partile contractante (promitent). [Fl. Motiu, Contractele speciale in noul Cod civil, Editura Universul Juridic 2011, p. 29]
Este posibil ca promisiunea de vanzare sa fie insotita de o conditie suspensiva, de exemplu conditia eliberarii unei autorizatii administrative sau conditia obtinerii unui credit bancar ori, daca se prevede pretul de vanzare se va plati din suma obtinuta cu titlu de credit, cel putin partial.
Daca nu este acordat creditul, conditia esueaza, iar promisiunea devine caduca la expirarea termenului stabilit prntru acceptarea optiunii.
Daca creditul este acordat in termenul stabilit pentru acceptarea promisiunii, promisiunea devine ferma si beneficiarul poate exercita liber optiunea. Daca o accepta, vanzarea este incheiata, daca nu o accepta pierde indemnizatia de imobilizare si vanzarea nu este incheiata. [I. Turcu, Noul cod civil. Cartea a V-a. Contractul de vanzare. Art. 1650-1762. Comentarii si explicatii, Editura CH Beck, Bucuresti 2012, p. 282]
Promisiunea unilaterala de cumparare este irevocabila, spre deosebirea de promisiunea de vanzare. Unicul obligat este promitentul. Aceleasi reguli de la promisiunea de vanzare sunt aplicabile si in acest caz. [I. Turcu, Noul cod civil. Cartea a V-a. Contractul de vanzare. Art. 1650-1762. Comentarii si explicatii, Editura CH Beck, Bucuresti 2012, p. 283]
Uneori, partile schimba promisiuni unilaterale de vanzare si de cumparare cu privire la acelasi bun. In timp ce unul promite sa vanda daca celalalt doreste sa cumpere, celalalt promite sa cumpere, daca primul vrea sa vanda. S-a format astfel o vanzare definitiva. Dar daca partile au dorit amanarea formarii contractului pana in momentul in care una dintre ele exercita optiunea sa, si niciuna nu accepta oferta, promisiunile sunt caduce. [I. Turcu, Noul cod civil. Cartea a V-a. Contractul de vanzare. Art. 1650-1762. Comentarii si explicatii, Editura CH Beck, Bucuresti 2012, p. 283]
In cazul in care antecontractul de vanzare-cumparare formeaza, la randul sau, obiectul unui al doilea antecontract de vanzare-cumparare, din partea beneficiarului promisiunii de vanzare, operatiunea constituie o cesiune de creanta. Dovedindu-se ca ambele antecontracte au existat si s-au incheiat in scris, iar pretul convenit a fost platit, actiunea beneficiarului celui de-al doilea antecontract impotriva promitentului-vanzator din antecontractul initial, de pronuntare a unei hotarari ce tine loc de contract, este admisibila. Asadar, drepturile si obligatiile nascute din promisiunea sinalgmatica de vanzare pot fi cesionate prin acte intre vii, daca partile nu au stipulate caracterul incesibil al acestora sau promisiunea nu are caracter intuitu personae. [M-L. Belu Magdo, Contractul de vanzare in noul Cod civil, Editura Hamangiu 2014, p. 108-109]
Intentarea unei actiuni pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract este admisibila impotriva succesorilor promitentului-vanzator, in cazul decesului acestuia intervenit inainte de perfectarea actului in forma ceruta de lege, cu conditia ca succesibilii sa fi acceptat succesiunea. In cazul succesiunii vacante, actiunea pentru pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract va fi indreptata impotriva comunei, orasului sau, dupa caz, municipiului in a carui raza teritoriala se aflau bunurile la data deschiderii succesiunii si in al carui domeniu privat au intrat acestea (art. 1138 C. Civ.) [M-L. Belu Magdo, Contractul de vanzare in noul Cod civil, Editura Hamangiu 2014, p. 109]
In ceea ce priveste inscrierea in cartea funciara, potrivit art. 906 din noul Cod civil, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul.
Promisiunea se va putea radia, daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui sau daca, intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului. [Fl. Motiu, Contractele speciale in noul Cod civil, Editura Universul Juridic 2011, p. 31]
Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate de fond şi de formă aferente contractului de vânzare cumpărare, mai puţin consimţământul promitenţilor – vânzători la încheierea contractului, contract pe care instanţa trebuie să îl suplinească tocmai prin pronunţarea unei astfel de hotărâri.
Împrejurarea că diferenţa de preţ (peste avansul convenit şi achitat) nu a fost încă achitată constituie un aspect ce ţine de executarea contractului de vânzare-cumpărare valabil încheiat şi nu de valabilitatea acestuia. [Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a IX civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala, Decizia civila nr. 44R din 22 ianuarie 2010 – JURINDEX2010230857]
”Între reclamant și pârât a fost încheiată o convenție privind vânzarea a două suprafețe de teren, respectiv una în suprafață de 440 mp situată în extravilanul satului …, pentru suma de 500 lei.
Părțile au convenit ca din suma totală de 500 lei, să se achite la data întocmirii convenției doar suma de 300 lei, urmând ca suma de 200 lei să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Antecontractul de vânzare-cumpărare, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, dar valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice. În consecință, încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, a generat în sarcina ambelor părți contractante obligații de „a face”, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare in formă autentică.
Valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare presupune, insa, îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului convenit si cuprinderea elementelor esențiale ale actului promis.
Promisiunea de vânzare-cumpărare nu urmărește sa producă efectele contractului promis, ci doar sa prefigureze conținutul acestuia si sa-i garanteze încheierea ulterioara, ca urmare a îndeplinirii obligațiilor reciproce de a face, asumate prin voința părților.
În cauza de față reclamantul nu a reușit să probeze plata integrală a prețului. Astfel din convenție reiese ca la data încheierii acesteia – 25.06.2013 – reclamantul a achitat numai o parte din preț, respectiv suma de 300 lei, urmând ca diferența 200 lei să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nefiind făcută dovada plății restului de bani conveniți.
Totodată, părțile au convenit, în capitolul „penalități” alineatul (2) că „dacă promitentul vânzător refuză să-și execute obligația de a încheiat contractul de vânzare la termenul stabilit, promitentul cumpărător, în temeiul art. 1669 alin. 1 Cod civil, este îndreptățit să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, după achitarea restului de preț în cuantum de 200 (două sute) lei”.
În consecință, instanța constatând că în cauza actul încheiat la data de 25.06.2013 între reclamant și pârât, nu îndeplinește una din condițiile prevăzute de art. 1.719 C.civ., respectiv plata prețului de către promitentul-cumpărător, instanța reține că nu se poate suplini voința promitentului-vânzător prin pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.” [Judecătoria Craiova, Sentința civilă nr. 959/2015, www.rolii.ro; definitivă prin Decizia nr. 1342 din 11 septembrie 2015 a Tribunalului Dolj, potrivit portalului instanțelor]
Cat timp obligatia de plata a pretului nu a fost indeplinita nici la data promovarii actiunii avand ca obiect pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract si nici ulterior pe parcursul procesului, promitentul-vanzator nu poate fi obligat la executarea obligatiei asumate de acesta, aceea de a incheia contractul promis. [M-L. Belu Magdo, Contractul de vanzare in noul Cod civil, Editura Hamangiu 2014, p. 110]
Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii reprezentand posibilitatea, convenita cu cealalta parte, de a renunta unilateral la executarea conventiei, fara ca partea cealalta sa poata cere executarea ei.
Asadar, potrivit acordului de vointa exprimat, ambele parti au posibilitatea de a se razgandi (termen care exclude verificarea cauzelor refuzului de a mai incheia contractul), situatie in care promitentul ¬cumparator nu mai are posibilitatea de a executa in natura obligatia principala, instanta nemaiputand pronunta o hotarare care sa tina loc de contract; pe cale de consecinta, promitentul-cumparator este obligat sa execute obligatia alternativa, respectiv sa solicite plata sumei mentionate in antecontract in cazul razgandirii celeilalte parti. [Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a IX-a Civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala, Decizia civila nr. 392/2009 – JURINDEX2010219561]
Instanţa constată că, deşi a fost legal citat cu menţiunea de a se prezenta pentru a fi administrată proba cu interogatoriu, pârâtul nu s-a prezentat în faţa instanţei.
În temeiul dispoziţiilor art. 358 C.proc.civ., instanţa consideră neprezentarea pârâtului pentru a fi administrată proba cu interogatoriu, o recunoaştere a susţinerilor reclamantului, în sensul că acesta a refuzat să se prezinte la notar pentru a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Potrivit art. 1669 alin. 1 Cod Civil, când una din părţile care au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Practic, în lumina dispoziţiilor legale menţionate, executarea silită a obligaţiei de a face asumate de pârât prin antecontractul încheiat, este posibilă prin pronunţarea, de către instanţă, a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, acţiune ce vizează numai suplinirea consimţământului părţilor, la încheierea în forma autentică a actului juridic intervenit. De aceea, se presupune, prin ipoteză, un antecontract valabil încheiat, în care celelalte clauze contractuale au fost respectate.
Prin urmare, întrucât din administrarea probelor rezultă că, deşi reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare–cumpărare autentificată sub nr. , pârâtul nu s-a prezentat la notar pentru a încheia contractul de vânzare–cumpărare în formă autentică, în temeiul art. 1669 alin. 1, instanţa va admite cererea de chemare în judecată.[Judecătoria Călărași, Sentința civilă nr. 1679/2014, portal.just.ro]
Acțiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare va fi respinsă ca inadmisibilă în situația în care terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este înscris cartea funciară.
Sunt incidente următoarele dispoziţii legale:
Conform dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. [Judecătoria Slatina, Sentința civilă nr. 12516/2014, portal.just.ro]
Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic este condiționată de îndeplinirea condițiilor de validitate ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, precum și de existența unui refuz nejustificat, din partea uneia dintre părți, de a încheia contractul promis.
În speță, având în vedere condițiile necesare pronunțării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, precum și absența pârâtului de la toate termenele de judecată, instanța a dispus efectuarea unor verificări cu privire la capacitatea de a dispune a pârâtului.
Astfel, reprezentanții Primăriei au efectuat o Anchetă Socială la domiciliul pârâtului, ocazie cu care au constatat că acesta prezintă multiple afecțiuni de sănătate, enumerând bolile de care suferă acesta.
De asemenea, au mai constatat că pârâtul nu reușește să ofere informații exacte referitoare la propria persoană (dată de naștere, situație familială, stare loco-temporală etc.), prezentând stări confuzionale, situație în care capacitatea de decizie este grav afectată, concluzionând că se impune avizul unui medic specialist care să se pronunțe asupra capacității pârâtului.
Potrivit art. 1180 C. civ. Capacitatea părților: Poate contracta orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege și nici oprită să încheie anumite contracte.
În cauză, chiar dacă situația faptică a pârâtului creează dubii sub aspectul capacității acestuia de a contracta, atâta timp cât nu este interzis judecătoresc, se prezumă că pârâtul dispune de această capacitate.
Cu toate acestea, instanța nu poate ignora starea de sănătate în care se află pârâtul, constatată în mod direct de reprezentanții Primăriei- Serviciul Public de Asistență Socială. Astfel, instanța apreciază că atâta timp cât pârâtul nu a fost în stare să dea relații elementare despre persoana sa, familia sa, starea loco-temporală, nu putem vorbi despre un refuz nejustificat al acestuia de a se prezenta la notarul public pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare al cărei obiect a fost promis la o dată anterioară. [Judecătoria Liești, Secția civilă, Sentința civilă nr. 773/25.11.2014, portal.just.ro]
Potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
În acelaşi sens art. 1279 alin.3 din Codul civil, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Sub aspectul menţionat mai sus instanţa reţine că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea autentificării actului, deşi reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, aşa cum a înţeles legiuitorul să prevadă prin dispoziţiile legale.
Se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis.
Pe de altă parte se reţine că, pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179 Noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare – cumpărare raportat la dispoziţiile art. 1669 alin 1 Noul Cod civil.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile sunt obligate sa înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceara din oficiu aceasta înscriere.
Or, pe de o parte reclamantul nu a convocat-o pe pârâtă la notar pentru a se perfecta actul de vânzare – cumpărare, după cum nici nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă nu au fost înstrăinate în cadrul circuitului civil dinamic.
In acest sens, se impune o abordare sistematica atât a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, cat si a dispoziţiilor art. 1669 alin. 1 din Noul Cod Civil la reglementările conţinute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflecta opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă si consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale si deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art.1669 alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispoziţiile care reglementează îndatorirea părţilor de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului în condiţiile legii, precum si obligaţia acestora de a-si proba pretenţiile şi apărările. Or, in cadrul acestui tip de acţiune, este necesar a se proba nu numai acordul de voinţă în sensul temeiului de drept substanţial ce poate sta la baza unei soluţii de admitere a acţiunii, ci si coordonatele concrete in spaţiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, fata de existenta reglementarilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil.
Hotărârea judecătorească pronunţată în aceasta materie, in situaţia admiterii acţiunii are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclama o finalitate concordanta cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al cărei domeniu de reglementare intra atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cat si opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civila, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii”; potrivit art.1, alin.4, “evidenta imobilelor înscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice”.
De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeaşi lege, “instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă, constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a cărui raza de activitate se afla imobilul”.
În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenta unui sistem de evidenta cadastral-juridica a proprietăţilor imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie sa se conecteze orice transfer patrimonial realizat intre doua subiecte de drept; daca in cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale si de înscriere in cartea funciara ii revine proprietarului terenului, in cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului in litigiu printr-o proba concludenta ii revine reclamantului, conform regulilor procesuale.
Pe cale de consecinţă, pentru toate considerentele care preced, cererea se va respinge ca neîntemeiată. [Judecătoria Drăgășani, Sentința civilă nr. 831/2015, portal.just.ro]
În lipsa întocmirii documentelor necesare înscrierii în cartea funciară, instanța de judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Tinând cont inclusiv de prevederile art. 1179 C.Civ. (referitoare la condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului), prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis, şi nu suplineşte şi lipsa altor condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară.
Or, aşa cum rezultă din cuprinsul antecontractului, promitenţii-vânzători s-au obligat să depună toate diligenţele în sensul înscrierii terenului în cartea funciară, diligenţe care nu rezultă că au fost făcute; însă, aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanţă.
În acest context, se reţine că este un fapt notoriu, demonstrat şi de jurisprudenţă, că suprafeţele înscrise în actele de (re)constituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii nr. 18/1991 şi a legilor ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase şi nu corespund, la milimetru, cu realitatea fizică actuală din teren. Prin urmare, o individualizare a suprafeţei de teren, raportată la numărul de tarla şi de parcelă din cadastrul agricol şi la vecinătăţile înscrise în titlul de proprietate, este insuficientă pentru validarea unui acord de voinţă, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigenţelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic. În acest sens, chiar în antecontract s-a prevăzut (art. 6.2) că dacă în urma efectuării măsurătorilor cadastrale rezultă o suprafaţă mai mică decât cea menţionată în acea promisiune, se va putea proceda la diminuarea preţului plătit, direct proporţional cu suprafaţa de teren real deţinută.
În aceste condiţii, se impune o abordare sistematică atât a prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, cât şi a dispoziţiilor art. 1669 alin. 1 C. Civ, prin prisma reglementărilor conţinute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflectă opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă şi consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, în cazul unui asemenea act prin care urmează să se transmită proprietatea imobiliară, părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu această înscriere, imediat după întocmirea actului. Or, o astfel de documentaţie cadastrală nu rezultă că a fost întocmită în situaţia de faţă, astfel că o eventuală prezenţă fizică a părţilor în faţa notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, nu ar fi putut determina încheierea actului în mod valabil.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale şi deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art. 1669 alin. 1 C. Civ. este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat al părţii de a încheia contractul promis, ci şi coordonatele concrete în spaţiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil.
Hotărârea judecătorească pronunţată în această materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii-cadru în materie, Legea nr. 7/1996, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării; conform art. 1 alin. 4 din acelaşi act normativ, evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice.
De asemenea, potrivit art. 35 alin. 5 din aceeaşi lege, instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul.
Totodată, una din atribuţiile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, reglementată de art. 4 lit. l din Legea nr. 7/1996, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată.
În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastral-juridică a proprietăţilor imobiliare, instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu prin probe concludente îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale. [Judecătoria Făurei, Sentința civilă nr. 568/2014, portal.just.ro]
Hotărâre care să țină loc de act autentic. Refuzul nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul vs imposibilitatea de înscriere în cartea funciară. Potrivit dispozițiilor art. 1669 alin.1 NCC, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, instanța de judecată trebuie să constate că una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Astfel, lipsa oricăror demersuri ale promitenților vânzători pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr.7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială, iar interpretarea instanței, conform căreia existența unor presupuse dificultăți în întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății, ar echivala cu lipsa refuzului promitenților vânzători, conduce la concluzia că, față de atitudinea pasivă a acestora, încheierea actului de vânzare în formă autentică nu mai este posibilă.
Prin urmare, reținând neîndeplinirea primei condiții impuse de 1669 alin. (1) NCC și, în consecință, faptul că nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act de vânzare pentru că, în realitate, nu există un refuz nejustificat al pârâților, ci o imposibilitate de înscriere a terenurilor în cartea funciară, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală. [ICCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 835 din 20 martie 2015, www.scj.ro]